Maye Inmobiliaria

GANANCIA OCASIONAL EN VENTA DE UNA CASA

O APARTAMENTO DE HABITACION PERSONA NATURAL

La ganancia obtenida en la venta de una casa o apartamento de habitación poseída durante dos años o más es considerada ganancia ocasional. Esta se determina por la diferencia entre el precio de enajenación y el costo fiscal del activo enajenado.

El Título III del Libro I del Estatuto Tributario reglamenta las ganancias ocasionales; de este modo, en el artículo 299 del ET, se establece que “se consideran ingresos constitutivos de ganancia ocasional los contemplados en los siguientes artículos, salvo cuando hayan sido taxativamente señalados como no constitutivos de renta ni ganancia ocasional en el Título I de este Libro”.

Utilidad en enajenación de activos fijos es ganancia ocasional


La utilidad en enajenación de activos fijos poseídos por dos años o más se considera como ganancia ocasional. Al respecto, el artículo 300 del ET reglamenta:

“Se consideran ganancias ocasionales para los contribuyentes sujetos a este impuesto, las provenientes de la enajenación de bienes de cualquier naturaleza, que hayan hecho parte del activo fijo del contribuyente por un término de dos años o más. Su cuantía se determina por la diferencia entre el precio de enajenación y el costo fiscal del activo enajenado.

No se considera ganancia ocasional sino renta líquida, la utilidad en la enajenación de bienes que hagan parte del activo fijo del contribuyente y que hubieren sido poseídos por menos de 2 años.
Parágrafo. Para determinar el costo fiscal de los activos enajenados a que se refiere este artículo, se aplicarán las normas contempladas en lo pertinente, en el Título I del presente Libro”.

Determinación del costo del activo enajenado “De acuerdo con el Estatuto Tributario, existen dos formas para determinar el costo fiscal” De acuerdo con el Estatuto Tributario, existen dos formas para determinar el costo fiscal. Así, la primera de estas se encuentra contemplada en el artículo 69 y la otra en el artículo 72. De esta manera, el costo de los activos fijos enajenados que se contempla en el artículo 69 del ET se compone del precio de adquisición o el costo declarado en el año inmediatamente anterior más los ajustes y el costo de las construcciones, mejoras, reparaciones locativas no deducidas y de las contribuciones por valorización.

En el artículo 72 del ET se establece que el avalúo declarado para los fines del impuesto predial unificado y los avalúos formados o actualizados por las autoridades catastrales pueden ser considerados como costo fiscal al momento de determinar la ganancia ocasional, producto de la venta de inmuebles que constituyan activos fijos para el contribuyente.

Respecto a los ajustes que se pueden realizar en la determinación del costo de los activos fijos vendidos, el artículo 70 del ET señala que el costo de los bienes muebles e inmuebles que sean activos fijos puede ajustarse en el porcentaje indicado en el artículo 868 del ET, el cual hace referencia a que el valor de la UVT se reajustará anualmente en la variación del índice de precios al consumidor para ingresos medios.

No obstante, los contribuyentes que sean personas naturales pueden optar por realizar el ajuste que se menciona en el artículo 73 del ET, a saber:

“Para efectos de determinar la renta o ganancia ocasional, según el caso, proveniente de la enajenación de bienes raíces y de acciones o aportes, que tengan el carácter de activos fijos, los contribuyentes que sean personas naturales podrán ajustar el costo de adquisición de tales activos, en el incremento porcentual del valor de la propiedad raíz, o en el incremento porcentual del índice de precios al consumidor para empleados, respectivamente, que se haya registrado en el período comprendido entre el 1 de enero del año en el cual se haya adquirido el bien y el 1 de enero del año en el cual se enajena. El costo así ajustado se podrá incrementar con el valor de las mejoras y contribuciones por valorización que se hubieren pagado, cuando se trate de bienes raíces”.

Es de tener en cuenta que dichos ajustes no pueden aplicarse de manera simultánea, ya que el artículo 280 del ET establece que:
“Los contribuyentes podrán ajustar anualmente el costo de los bienes que tengan el carácter de activos fijos en el mismo porcentaje en que se ajusta la unidad de valor tributario, salvo para las personas naturales cuando hubieren optado por el ajuste previsto en el artículo 73 de este Estatuto”.

Tarifa del impuesto a la ganancia ocasional por utilidad en venta de activo fijo
“en lo concerniente a las ganancias ocasionales de las personas naturales la tarifa a aplicar es del 10%, tanto para residentes como para los extranjeros sin residencia”

Las tarifas del impuesto de ganancias ocasionales se encuentran tipificadas según el concepto por el cual se obtuvieron, de la residencia de la persona natural y de si son sociedades o entidades. De este modo, en lo concerniente a las ganancias ocasionales de las personas naturales la tarifa a aplicar es del 10%, tanto para residentes como para los extranjeros sin residencia (ver los artículos 314 y 316 del ET).

Ganancia ocasional exenta


Según el artículo 307 del ET, las primeras 7.700 UVT del valor del inmueble de vivienda urbana de propiedad del causante se encuentran exentas del impuesto a las ganancias ocasionales. Adicionalmente, el artículo 311-1 del ET indica:

“Estarán exentas las primeras siete mil quinientas (7.500) UVT de la utilidad generada en la venta de la casa o apartamento de habitación de las personas naturales contribuyentes del impuesto sobre la renta y complementarios, siempre que la totalidad de los dineros recibidos como consecuencia de la venta sean depositados en las cuentas de ahorro denominadas ahorro para el fomento de la construcción (AFC) y sean destinados a la adquisición de otra casa o apartamento de habitación, o para el pago total o parcial de uno o más créditos hipotecarios vinculados directamente con la casa o apartamento de habitación objeto de venta…

Parágrafo. Lo dispuesto en este artículo se aplicará a casas o apartamentos de habitación cuyo valor catastral o autoavalúo no supere quince mil (15.000) UVT”.

Ejemplo de venta de casa de habitación y compra de un apartamento Si una persona natural vende su casa de habitación que tuvo durante más de dos años en $131.000.000, donde le practicaron una retención en la fuente por valor de $1.300.000, y adicionalmente compró un apartamento en $60.000.000, en la declaración de renta de esa persona, en la zona de ganancias ocasionales, deberá declarar el precio de venta, es decir $131.000.000, y el costo fiscal.

En caso tal de que se opte por determinar el costo fiscal haciendo el ajuste contemplado en el artículo 73 del ET, se debe buscar en la tabla actualizada para cada año –que para el 2015 se encuentra en el Decreto 2453 del 2015– el año en el cual fue adquirido el bien raíz y el factor multiplicador, para así determinar el costo fiscal del activo. A la ganancia que resulte (diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal) se le deberá aplicar la tarifa del 10% –de ser posible acceder al beneficio señalado en el artículo 311-1 del ET–; el resultado obtenido será el impuesto por ganancia ocasional, y a este se le podrá disminuir la retención en la fuente que le fue practicada, en dicho caso, $1.300.000.